نحوه قیمت گذاری زمین توسط کارشناس دادگستری

 

نحوه قیمت گذاری زمین توسط کارشناس دادگستری با توجه به پارامترهای تاثیر گذار و متعدد از قبیل ارزش روز املاک منطقه ، شرایط و کاربری فعلی ملک.مساحت موجود در سند مالکیت ، هندسه و ابعاد ، عرض گذر و معابر دسترسی .میزان نورگیری و جهت دریافت نور ، طبقه استقرار ملک. امکانات و تجهیزات ساختمان و قدرالسهم از عرصه یا زمین ملک بستگی دارد .

از دیگر عوامل موثر بر قیمت گذاری ملک ، موقعیت محلی و دسترسی ملک ، نوع مصالحی که در بنا استفاده شده است. عمر بنا، تعداد واحدها در ساختمان و همچنین طبقات ، کیفیت مشاعات. مقطع زمانی بازار املاک، نحوه پرداخت ثمن و معاملات قطعی املاک مجاور در تاریخ کارشناسی می باشد. که موارد مذکور توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی  و اعلام نظر می گردد.

در رابطه با نحوه کارشناسی ملک ،تعیین میزان قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان در ساختمان های مسکونی یا تجاری و تفکیک و اعلام ارزش هر بخش. با توجه به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی. آن با توجه به  ارزش روز املاک منطقه جهت قرارداد های مشارکت در ساخت. و بدون نیاز به مراجعه به محاکم قضایی توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد .

از دیگر موارد کارشناسی شامل ارزیابی و تجدید ارزیابی املاک شرکت های دولتی و خصوصی جهت افزایش سرمایه ، تعیین ارزش دفتری. محاسبه هزینه استهلاک ،سندیت رسمی جهت انجام امور مالی ، مالیاتی و حسابداری. و یا قراردادهای خرید و فروش املاک مرتبط می باشد .

کارشناسی قیمت ملک

به صورت اختصار طبق تعریف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. ارزش عرصه به زمین و ارزش اعیان به ساختمان گفته می شود. و در ارزیابی قیمت ملک باید هر یک از این ارزش ها به صورت مجزا قیمت گذاری و ارزیابی شوند.در واقع کارشناسی ملک به این صورت می باشد. که برای ارزیابی ملک باید دو بخش مهم عرصه و اعیان به صورت دقیق مشخص شود.

ارزیابی ملک حتما باید توسط کارشناسی رسمی دادگستری ارزیابی املاک. یا به عبارتی همان کارشناسی رسمی دادگستری راه و ساختمان انجام گیرد.در این شرایط فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری بررسی می شود.تعریفی که می توان برای ارزیابی یا قیمت گذاری ملک در نظر گرفت این است.روشی که توسط آن، قیمت یا ارزش واقعی یک ملک مطابق با پارامترهای مختلفی در یک منطقه تعیین می شود. و پارامترهای زیادی در ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن دخیل هستند. متراژ، سن بنا، نقشه ملک، موقعیت مکانی، نوع کاربری، نوع سند مالکیت.(رسمی یا عادی و….)، نوع مصالح و ابزارالاتی که در یک ملک استفاده می شود. و … را می توان نام برد.

عوامل موثر در قیمت گذاری املاک توسط دادگستری

کارشناسان رسمی دادگستری نیز مانند شاغلین در صنف املاک، پارامترهای مشترکی را ارزیابی می‌کنند. عوامل تاثیر گذاری که برای یک معامله مثمر ثمر است را در چارچوب قضاوت قرار می‌دهند. و بعد از بررسی، قیمت واقعی عادلانه و به روز را اعلام می‌کنند. برخی موارد به شرح زیر است:

• به دست آوردن ارزش روز منطقه
• مشخص شدن کاربری فعلی ملک(مسکونی.اداری.صنعتی و…)
• متراژ ثبت شده در سند ملک
• سن بنا یا نوساز بودن ملک
• امکانات و تجهیزات ملک
• جهت نورگیری خانه، جنوبی یا شمالی بودن ملک
• ابعاد ملک و چند بر بودن آن
• تعداد طبقات ملک و مستقر بودن ملک مورد نظر در کدام طبقه
• بررسی و محاسبه ی قدرالسهم ملک
• میزان دسترسی به معابر و موقعیت محلی و ارزش محدوده ی ملک
• کیفیت و نوع متریال در ظاهر و باطن ملک
• کیفیت مشاعات و نوع دسترسی
• داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری، آسانسور و….

سیاست های دولتی(یارانه، مالیات ها و کسورات و …) نیز در قیمت گذاری ملک تاثیرگذار است. کارشناسان دادگستری نیز مانند دیگر کارشناسان قیمت گذاری انواع املاک را قیمت گذاری می‌کنند. ملک های مسکونی ویلایی، کلنگی، آپارتمانی،ورزشی، هنری، اراضی تجاری-اداری، صنعتی، کشاورزی و انواع باغ-ویلا و …کارشناسان قیمت گذاری برای ملک مزایده ای یا ملک موروثی نیز از همین روش در قیمت گذاری استفاده می‌کنند.

کارشناسی املاک برای تشکیل پرونده مهاجرت

در مواردی که برای تشکیل پرونده مهاجرت، ادارات مهاجرت. یا سفارت خانه های کشور های کانادا و استرالیا و یا کشور های اروپایی مستقر در تهران. نیاز به دانستن میزان دارایی های غیر منقول شما و به عبارتی دانستن تمکن مالی شما دارند. باید یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان، قیمت کارشناسی ملک شما را برآورد. و آن را به مرجع مربوطه مانند اداره مهاجرت اعلام نماید.

کارشناسی ملک مزایده ای به چه صورتی می باشد؟

در حقیقت مزایده به معنای ملکی را در معرض فروش گذاشتن است. به طوری که خریداری که بالاترین قیمت را پیشنهاد کند. به وی فروخته می‌شود. و از نظر حقوقی نیز این معامله مطابق قانون با شرایطی که قیمت گذاری ملک توسط دولت انجام شده باشد. صحیح است و قابل اجرا.

مثلا ملکی که بعد از فوت کسی به وارثین برسد. و وراث عاجز از تقسیم بندی آن باشند. را به کارشناس رسمی دادگستری می‌سپارند .تا بعد از ارزیابی ملک، قیمت پیشنهادی و پایه را اعلام کند. که این نحوه ی اعلام می‌تواند هم به صورت خصوصی بین وراث شکل بگیرد. هم به صورت عمومی در روزنامه وقت چاپ شود.

بدین ترتیب هر کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. و بعد از آن هیچکس قیمتی بالاتر نتواند اعلام کند، صاحب و مالک آن ملک مزایده ای می‌شود.مزایده می‌تواند در انعقاد پیمان‌های اداری و تجاری نیز استفاده شود. و رقابت به وجود بیاورد. اصطلاحاتی که در معامله مزایده ای به کار برده می‌شود عبارت اند از:

• فروشنده یا فروشنده ها
• خریدار
• قیمت پایه
• قیمت پیشنهادی
• فروش کالا
• قیمت فروش

ملک موروثی و قیمت گذاری آن به چه صورتی می باشد؟

تعریف ارث از منظر حقوق، یعنی دارایی های که از شخصی که فوت شده است. به وارثین خود می‌رسد. گاهی هم ممکن است متوفی قبل از فوت دارایی خود را وقف کرده باشد. یا به نام شخصی زده باشد. که به همه این صورت ها ارث گفته می‌شود.

ورثه نیز افراد معلومی هستند که بعد از فوت فرد، حکم قائم مقام آن را دارند. و وارث اموال شخصی وی می‌شوند.بعد از فوت فرد، هر کدام از وراث که بخواهد از سهم الارث خود استفاده کند. باید تقاضای انحصار وراثت کند و از طریق شورای حل اختلاف وارد عمل شود.مورد ملکی دیگری که کارشناسان دادگستری به آن می‌پردازند. مربوط به تقاضای تجدید قیمت گذاری از شرکت‌ های دولتی و خصوصی است. این تقاضا جهت افزایش سرمایه و تعیین ارزش دفتری ارائه می‌شود.

وثیقه ملکی و نحوه کارشناسی آن

وثیقه در معنای عهدنامه و ضمانت در شکل‌های مختلف مال منقول و غیر منقول دیده می‌شود. مثل سند ملک، وجه نقد، چک و ضمانت های بانکی وغیره.

وثیقه‌ای که ارزش بیشتری دارد مورد پذیرش مقام قضایی قرار می‌گیرد. از این رو برای اثبات ارزش مال منقول، کارشناسی ملک توسط دادگستری انجام می‌شود.  هرنوع وثیقه‌ای اعم از کیفری یا حقوقی و بانکی و غیره توسط کارشناسان متخصص دادگستری مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. با این تفاوت که تعیین میزان وثیقه با نهادی است که وثیقه را دریافت می‌کند.